QUE CONVIENE: CONSTRUIR O COMPRAR HECHO?

¿Qué conviene: CONSTRUIR o COMPRAR HECHO?

Si usted está pensando en un inmueble como inversión o vivienda, permítame darle mi punto de vista acerca de estas dos opciones.

Partamos de un escenario: El Actual, es decir con un índice creciente de precios, tanto en inmuebles como en materiales de construcción y mano de obra. Pues bien, enmarcado el contexto en el que se evaluará la mejor opción, pues vamos con los argumentos.

Por cuestiones de orden y comprensión, si bien lo que se pretende es hacer un comparativo de las opciones, comenzaremos con la alternativa de construir.

CONSTRUIR

Algo muy importante es el tiempo. El tiempo con el que contamos, tanto para atender las cuestiones inherentes a la obra, como también el apuro de hacernos del inmueble. No es lo mismo que construya para resguardar mi dinero, invirtiendo en ladrillos, que si necesito una vivienda para residir.

El tiempo que ocupa la construcción de un inmueble, no deberá comenzarse a contar a partir de la primera tarea de obra, sino mucho antes. Para ser más específico deberíamos considerar el arranque de esta aventura, desde el primer encuentro con el profesional que desarrollará el proyecto. Para los primerizos en estas lides, debo confesar que el simple hecho de encontrar al profesional apropiado que interprete nuestras necesidades y gustos, ya es todo un hallazgo. Dando por hecho que el profesional elegido será el encargado de la tarea, entonces si apretamos el botón del cronómetro para que empiece a correr el tiempo.

Seguramente después de un par de reuniones y de los primeros bosquejos, iremos acercando posiciones hasta llegar al proyecto definitivo. Este proceso suele llevar tiempos dispares, en función de múltiples factores, pero pongamos un número: Digamos 1 mes. Claro, considerándolo un tiempo muy optimista, ya que en oportunidades este proceso de diseño suele ser duro y engorroso entre las partes.

Luego deberemos sumar el tiempo necesario y prudencial que implican los trámites municipales y los respectivos ajustes hasta lograr la aprobación y permiso de edificación correspondiente. Otra vez seré optimista y estimo 1 mes. Llevamos 2 meses entonces de proceso, entre diseño y burocracia administrativa.

Todo listo. Ahora manos a la obra, y materiales también. Una proyección del proceso constructivo y por experiencias similares, podríamos anticipar que sucederán algunos o varios de estos hechos:

1-      Al terreno le faltaran o sobrarán algunos centímetros a la hora de replantear el proyecto, por lo que habrá que hacer nuevos ajustes.

2-      El presupuesto de materiales de hace dos meses, ya cambió. Aumentó, es obvio.

3-      La mano de obra no trabajará los días sábados y muchos de los días lunes tampoco.

4-      El profesional que realiza la Dirección Técnica de la obra faltará a sus obligaciones en obra justo el día que más se lo necesitará y la decisión quedará en manos del albañil, a su leal entender.

5-      El constructor de la obra conseguirá una obra de mejor rentabilidad para ejecutar, donde ganará más dinero y abandonará su obra.

6-      La nueva mano de obra contratada para proseguir con la tarea constructiva, afirmará que todo lo ejecutado está mal, y que debe rehacerse.

7-      El profesional que realiza la Dirección Técnica se alejará de su tarea por diferencias con el nuevo constructor y porque el dueño de la obra le cree más al albañil que al Director Técnico.

8-      El constructor le asegurará a usted propietario de la obra, que la presencia del Director Técnico no es necesaria y que él puede resolver cualquier dilema con su experiencia de 40 años de obra, evitándole a usted un gasto llamado Director Técnico.

9-      Los materiales aumentarán.

10-   La mano de obra pretenderá un ajuste del valor presupuestado.

11-   La obra programada para 10 meses, llevará 8 de trabajo pero solo el 50% de avance del total.

12-   Cuando esté faltando el último 10% de obra, usted propietario, se quedará sin dinero.

13-   Antes que esto ocurriera, usted propietario habrá pretendido mejorar la calidad de los materiales involucrados en su obra, argumentando que “ya que estamos, lo hacemos bien”.

14-   Un año y medio después de iniciado el proceso usted tendrá su inmueble con algunos faltantes y con un incremento del 100% del valor del presupuesto original.

15-   Si pudo sobrevivir a estos 14 puntos anteriores sin sufrir úlceras, stress, un ACV, infartos, ataques de pánico, crisis nerviosas, insomnio, y/o descomposturas estomacales, alégrese: es usted un elegido. Y como dice el refrán lo que no mata, fortalece. Consejo: Dedíquese a esta actividad porque encontró su verdadera vocación.

Si, ya sé; usted pensará que todo lo expresado hasta aquí es una visión pesimista y negativa de la aventura inmobiliaria. Pero no. La ventaja es que Usted finalmente tiene su inmueble, diseñado a su gusto, con los materiales que usted eligió, cumpliendo sus expectativas y lo más importante, sabe cómo fue construido es decir que conoce la “historia clínica” del inmueble.

Segunda Opción: COMPRAR HECHO

Vamos a partir del mismo escenario para que sean realmente comparables las opciones. Usted cuenta con un capital y quiere hacer una inversión o adquirir el inmueble como vivienda.

El camino más probable es que usted compre el diario de mayor circulación el día domingo, y sondee en los clasificados el rubro que encaja con su búsqueda. Paralelamente a esto seguramente accederá a distintas páginas de internet, dedicadas a las operaciones inmobiliarias que ofrecen inmuebles con el perfil buscado.

Encontrará un amplísimo abanico de posibilidades y ofertas en manos de distintos desarrolladores e inmobiliarias y comenzará el proceso entusiasmándose con los dichos y textos de los avisos visitados, que en esas 20 palabras parecen condensar exactamente lo que usted pretende adquirir.

Ahora comienza la segunda etapa y es la de contactar a los que comercializan los inmuebles. Entonces podrán acontecer alguna o varias de estas situaciones:

1-      Llamará por teléfono al número que figura en el aviso, respondiendo al segundo timbrazo una voz muy profesional. No se alegre demasiado, era el contestador que le solicita deje su nombre y un número telefónico de contacto para que “a la brevedad” se contacten con usted.

2-      Llamará nuevamente tras un par de días de espera y como la montaña no viene a Mahoma…. Esta vez la llamada será respondida por el empleado de la inmobiliaria quien le informará sobre las bondades del inmueble ofrecido, indicándonos que se encuentra en “adyacencias de la calle xx”, lo que a usted le dará solo una pista de donde es la zona geográfica en la que se encuentra realmente el inmueble. Por razones profesionales no revelaran la dirección exacta, quizás por temor a que a usted se le ocurra ir a tocar el timbre al propietario actual y pase por alto la gestión inmobiliaria.

3-      Una vez que usted haya demostrado interés real en ver el inmueble, el corredor inmobiliario le informará que concertara con los ocupantes un día y una hora para realizar la visita de rigor. Hasta tanto esto ocurra, volverá a solicitarle un número de teléfono para hacer contacto con usted cuando este resuelta la cita.

4-      El inmobiliario llamará a las 18:30 hs para informarle que el inmueble se puede visitar de 19 a 20 hs en el día de hoy. Usted deberá hacer malabares con sus actividades personales para llegar a tiempo a la muestra.

5-      Es posible que el inmueble por el que usted se interesó ya haya sido vendido, aunque aun figura en la página web de la comercializadora, que por cuestiones de tiempo no pudo actualizar la información mostrada. Puede que es ente caso el corredor inmobiliario con alma de buen vendedor le ofrezca algo similar a lo que usted busca, aunque está en otra zona y mucho más caro.

6-      Textos tales como: “Adyacencias”, “Ubicadísima”, “Excelente Oportunidad”, “Muy Buen Estado”, serán rápidamente desvirtuadas en un trix cuando llega a la propiedad y cae en la cuenta que por mas adulación y maquillaje verbal, el inmueble esta mas para demoler que para habitar.

7-      Usted irá a la visita con la esperanza de encontrar algo parecido al Palacio de Buckingham, al menos fue la impresión que le dio el inmobiliario que lo atendió y por el precio solicitado. Sin embargo la realidad que nuestra percepción nos demuestra es que estamos en presencia de algo que no llega ni a la categoría de rancho.

8-      Usted le aclarará al agente inmobiliario que no es eso lo que usted busca, pero que cuenta con equis cantidad de dinero destinado a la compra, y que cualquier inmueble que llegue a manos de la comercializadora y que encuadre con la zona buscada, valor y calidad constructiva, le avise porque usted es un “comprador seguro”.

9-      Gastará cientos de llamadas telefónicas, tanques completos de combustible de su vehículo y cantidad de correos electrónicos que no serán contestados, para lograr información y el reconocimiento del inmueble buscado.

10-   Después de al menos 3 meses de vagar y deambular casi sin rumbo de un lado para otro, descubrirá que lo que usted busca NO EXISTE. Entonces resignará parte de sus pretensiones y empezará a autoconvencerse que tiene para con su búsqueda demasiadas exigencias y que si baja el nivel de requerimientos, encontrará algo al menos aceptable.

11-   Habiendo transitado todos los caminos posibles, desde pedir a todos sus conocidos, familiares y amigos, además de los corredores inmobiliarios que si saben o conocen de algún inmueble que encaje en el perfil ahora un poco mas devaluado, por favor avisen.

12-   Transcurrido un periodo de tiempo mas y ya vencido, aceptará un inmueble que no coincide en prácticamente nada de su búsqueda inicial ni mucho menos con sus expectativas, ni con la zona ni las necesidades de espacio. Pero que después de tanto trajinar, del desgaste físico y mental, de la cantidad de kilómetros recorridos y de la desvalorización que está sufriendo su capital, es mejor algo que nada.

13-   Finalmente adquirirá un inmueble, haciendo participe de la transacción a otros tantos actores que llevan su cuotaparte monetaria, tales como el corredor inmobiliario, el escribano, AFIP, estado, etc.

Después de esta larga perorata creo que el lector ya tiene tomada una decisión, ¿verdad?

Como dice un buen amigo mío, tanto si construye como si compra hecho su destino está marcado y será el del sufrimiento, antes, durante y después. Pero seguramente, el sentido común y las circunstancias particulares pesarán mucho a la hora de la decisión definitiva.

NOTA FINAL

Como habrá notado el lector, en ningún caso referí la conveniencia de construir o comprar hecho al tema monetario cuantitativo solamente. Dejo esa reflexión para un próximo encuentro. En esta nota solo quise reflejar lo cualitativo para que el lector entienda que no es tan simple dar la respuesta cuando nos preguntan: ¿Qué conviene, construir o comprar hecho?

Arq. CARLOS GRISOLIA

Director de CETArq.